在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的大勢(shì)下，即便是“優(yōu)等生”也難逃業(yè)績(jī)下滑的命運(yùn)。
從中海發(fā)布的2024業(yè)績(jī)報(bào)告來看，其不但沒有拿回“利潤(rùn)王”的稱號(hào)，營(yíng)收、毛利、歸母凈利潤(rùn)、毛利率、凈利率——幾乎所有核心財(cái)務(wù)指標(biāo)都在同比下滑。不過，現(xiàn)金流依然保有安全墊。
雖然這份成績(jī)單放在同行里依然能打，但對(duì)于一向以“高利潤(rùn)率”著稱的中海來說，毛利率的持續(xù)下滑無疑是一個(gè)警示信號(hào)。
制圖/寇德娜
“利潤(rùn)王”失速，去年歸母凈利下降38.95%
本屆年報(bào)季，中?！袄麧?rùn)王”光環(huán)持續(xù)褪色。
報(bào)告顯示，2024年，中海收入約為1851.5億元，同比減少8.58%。其中，商業(yè)物業(yè)收入為71.3億元，同比上升12.1%。
相比于收入個(gè)位數(shù)的降幅，毛利則是雙位數(shù)的下降，同比降20.38%至327.6億元；毛利率為17.7%，雖然在行業(yè)中位于中等水平，但是相比2023年減少2.62個(gè)百分點(diǎn)。
毛利率下降背后，既有著行業(yè)趨勢(shì)的因素，也與其拿地結(jié)構(gòu)的調(diào)整不無關(guān)系。
市場(chǎng)調(diào)整下行，不確定性增強(qiáng)，最近幾年，中海更多聚焦高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，精準(zhǔn)投資。2022年，中海在北上廣深四個(gè)一線城市的新增貨值在集團(tuán)新增貨值中占比48.1%。2023年，北上廣深四個(gè)一線城市權(quán)益購(gòu)地金額占比約60%。
2024年，中海在12個(gè)中國(guó)內(nèi)地城市獲取22宗地塊，總購(gòu)地金額806.1億元，權(quán)益購(gòu)地金額696.3億元，新增購(gòu)地金額行業(yè)第一，四個(gè)一線城市權(quán)益購(gòu)地金額占比更是提升至約73.5%。
高能級(jí)城市拿地這種打法，保證了貨值質(zhì)量，但代價(jià)是土地成本攀升。與此同時(shí)，從行業(yè)角度來看，新房?jī)r(jià)格普遍遭遇調(diào)整，下降趨勢(shì)明顯。這一升一降之下，利潤(rùn)空間被擠壓，中海的毛利率勢(shì)必受到影響。
再看中海的其他利潤(rùn)指標(biāo)，降幅更大。2024年，中海的經(jīng)營(yíng)溢利為266.9億元，同比下降34.13%；年度溢利177.9億元，同比下降34.23%；公司股東應(yīng)占溢利為156.4億元，同比減少38.95%；每股基本盈利為1.43元，同比減少38.89%。
自2022年丟掉利潤(rùn)榜首的位置后，中海在2024年與華潤(rùn)置地的盈利差距持續(xù)擴(kuò)大。華潤(rùn)置地的年報(bào)顯示，2024年其歸母凈利潤(rùn)為255.8億元。
穿透成本與收益來看，除了投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益等相比去年減少外，中海在2024年的分銷費(fèi)用高達(dá)45.2億元，同比增加6.07%，這或許是凈利降幅超過毛利降幅的原因之一。
不過，相比同行，中海仍保持較強(qiáng)的整體成本管控能力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。
截至2024年12月31日，1241.7億元的現(xiàn)金儲(chǔ)備和3.1%的低融資成本，使得中海依然是行業(yè)最安全的企業(yè)之一。在行業(yè)普遍高負(fù)債的背景下，中海依然保持著55.8%的資產(chǎn)負(fù)債率和29.2%的凈借貸比率，這種“綠檔優(yōu)等生”的底氣，或許就是它敢逆周期拿地的資本。
此外，中海的分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用合計(jì)占收入的比例為3.7%，費(fèi)效比行業(yè)領(lǐng)先，成本費(fèi)用管控的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)。
北方大區(qū)“失守”，重金拿地能否力挽狂瀾
隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，央企嶄露頭角，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，諸如保利發(fā)展連續(xù)兩年登頂國(guó)內(nèi)房企全口徑銷售額TOP1。而中海2024年屈居第二。
這一年，中海集團(tuán)系列公司實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額上升0.3%至3106.9億元；相應(yīng)銷售面積為1149萬平方米，同比下降14%。
中海稱，其是中國(guó)十強(qiáng)房企中唯一實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)的公司，權(quán)益銷售額排名位居行業(yè)第一 (中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）；國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率較2023年末提升0.55個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到3.21%。
值得注意的是，2024年，中海在一線城市的幾個(gè)改善型樓盤大賣，諸如上海建國(guó)東路項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合約銷售額387.3億元，上海領(lǐng)邸·玖序/玖章項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合約銷售額282.1億元，深圳中?！ど顬尘列蝽?xiàng)目實(shí)現(xiàn)合約銷售額156.2億元，北京中?！ぞ┤A玖序全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額75.6億元。
四個(gè)一線城市中，中海銷售額在北京、上海、深圳均位居第一。
不過，這背后也有隱憂，北部大區(qū)直接來了個(gè)近乎“腰斬式”下跌。
細(xì)分來看中海3106.9億元銷售額，東部大區(qū)以990.4億元排名第一，占比31.9%；其次是南部大區(qū)，592.8億元，占比19.1%；第三是北部大區(qū)，559.4億元，占比18%。
而在2023年，排名第一的則是北部大區(qū)，銷售額911.2億元，占比29.4%。變動(dòng)較大的還有東部大區(qū)，銷售額426.2億元，占比13.8%。
可以看出，經(jīng)歷2024年，南北兩個(gè)大區(qū)，一升一降，北部大區(qū)遭遇挑戰(zhàn)，銷售額大幅下滑。
中海集團(tuán)系列公司于2024年按地區(qū)合約物業(yè)銷售額及相應(yīng)銷售面積。 年報(bào)截圖
不過，去年底以來，中海在北京重金拿下了豐臺(tái)萬泉寺地塊、朝陽(yáng)酒仙橋組合地塊、豐臺(tái)西南郊冷庫(kù)地塊以及樹村地塊，成交總價(jià)合計(jì)近379億元。其中，樹村地塊創(chuàng)下了北京土地樓面價(jià)新高。
這些項(xiàng)目今年都將入市，這能否助力重振北部大區(qū)市場(chǎng)，又能否讓中海超越保利成為地產(chǎn)“一哥”，讓我們拭目以待。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對(duì) 楊利
